重磅政策的全面推出正引发市场的广泛关注！在8月28日，几项关键的楼市新政如同雷霆般席卷而来。无论是40年按揭、首套房贷款利息补贴，还是降低首付比例，真正引人注目的是国家决定全面实施现房销售制度。
观察政策的落地速度：9月24日，北京率先发布具体细则，而紧接着在10月15日，杭州和深圳也相继作出了相应的政策措施。在短短21天内，四大一线城市的规定浮出水面，乃至七个城市迅速跟进。这一变化，无疑与以往各地放松限购的渐进方式形成鲜明对比，充分显示出国家在这一问题上的决心与紧迫感，这种节奏与共识在过去20年中鲜有其例。
许多人将这次制度变革与1998年的“98房改”相提并论：1998年的政策专注于解决“有没有房子住”的问题，而2026年的新政则将重点转向“住得安不安心”。这一变化不仅关乎购房者在交房时的安心，更在根本上正在重塑未来3至5年的供需格局。可以明确地说，明年房价的问题不再是涨与跌的简单选择，而是上涨的幅度将成关注焦点。 UED
自1994年确立预售制度以来，我国的住房平均面积从18.7平方米迅速提升至2025年的41.8平方米，支持了大规模的城镇化。然而，随着住房短缺时代的结束，预售制度的弊端愈发明显，特别是交付风险问题。贝壳研究院的连续三年调研显示，购房者观望的主要因素是“担心钱房两空”，占比超过40%。可见，压制需求的真正问题并非价格的高低，而是信任的缺失。
现房销售的全面推广，背后有四个条件的共同成熟。首先是信任危机到了必须解决的地步，国家推出8000亿保交楼借款，并配套地方支持，以确保到2025年底的交付率超过95%。但建立信任往往比解决实际问题更为艰巨，现房销售机制则从根本上消除了交付风险，购房者只有在房产验收合格后才会支付房款。
其次，行业的出清到了关键时刻。活跃的开发商数量从几万家锐减至几十家，存活者多为央企、国企和优质民企，低杠杆和健康现金流使其能顺利满足现房开发的需求。此外，市场已退至谷底，政策如40年贷款、1%贴息及土地分期支付等措施悉数推出，意在同步对冲。 UED
更重要的是，房地产行业即将进入品质时代。到2025年，城镇化率将达到67.2%，户均住房超过1.1套，购房者的需求将由“有没有”向“好不好”转变，而现房销售的推行也将倒逼开发商提升产品质量。
现房销售的实施，已然在短期内产生了显著的影响，三大趋势正在逐步显露出来，并共同朝着一个方向发展。
首先，未来三年新房供应将会系统性收缩。在预售制下，土地到开盘的平均周期为6至8个月；而现房销售则改变了这一节奏，新获取的土地必须在竣工验收后才能出售，由此，土地到回款的周期延长至30至36个月，整体周期增加了30%至40%。加之，过去四年宅地成交量显著缩减，较2021年峰值下降48%，中信监测显示，预计到2027年至2029年，全国新房年均供应将比2025至2026年减少18%至22%，核心城市的降幅更是达到25%至30%。 UED
时间差的影响不可小觑，新旧政策的衔接为市场提供了一段过渡期。到2027年，市场将主要面临消化老库存的局面，新现房的入市时间则要等到2028至2029年，届时新房供应将会出现明显的空窗期，恰好对应了多家机构对“2027年春节前后市场止跌回升”的预判。
其次，开发成本的系统性上升将为房价提供坚实的底部支撑。中金公司基于5%的融资成本进行测算，现房项目的财务成本将每平方米增加800至1200元，同时，品质投入也将增加500至1000元。综合来看，整体成本预计将上升8%至12%。这一趋势势必使全行业在成本上扬的背景下，房价也难以维持在原来的水平。以海南为例，其在2020年率先推行现房销售，经过几年的市场检验，销售稳步增长，投诉率大幅下降，整体市场环境愈发健康。
第三个影响是市场各方的预期发生了集体反转。购房者逐渐从“担心交付和降价”转变为“早买早安心”，逐渐形成了“现在利率低、有贴息的现房值得买”的共识。同时，以前急于降价的二手房主也开始转为“我不急于贱卖”，贝壳数据显示，9月涨价的占比已经从12%回升至28%，降价的幅度也从10%缩窄至3.5%。开发商亦不再单纯依靠“降价”来达成销量，克而瑞数据显示，9月全国百强房企的销售均价环比上涨2.1%，而土地获取则增长了24%，且核心城市的项目依旧受到青睐。 UED
如此反转形成了一股正向的循环：购房者的入场推动交易的增加，业主对价格的稳定亦促使开发商不再频繁降价，价格的稳定又吸引更多的观望者进场。过去在售楼处耳闻“特价直降20万并赠送车位”的热情销售，国庆后显得不那么热衷，折扣一旦收回便不再存在；相对受欢迎的项目则被推迟至11月以至明年初再推出。中指院在10月15日的监测中发现，国庆后第一周20城中的320个项目中，有68个收回了3%至5%的特价折扣，12个热门区域单价上调1%至3%。同时，保利、招商、中海和华润等大型企业也对核心项目设定了不低于备案价的95折限价。
佣金方面，随着市场的改善，一些地区的中介佣金已从最高达到的5%至8%降至如今的2%至3%；而南京和苏州等地的部分项目则停止了对中介的合作，敢于削减佣金显然是由于上门客户纷至沓来。回顾历史几轮周期，开发商对市场底部的敏感反应始终存在。比如在2008年底的四万亿刺激政策前的两个月，万科与保利便开始停止降价；而在2014年的930新政前的3个月，龙头房企也减少了推盘量，并选择稳价，半年后市场企稳回升。
此次政策出台，机构的判断正在不断聚集。中信证券明确指出，预计2027年春节前后，房价将迎来较大范围的止跌回升；而中金公司则将现房销售定义为“房地产供给端的制度变革”，并预测核心城市的房价将全年上涨3%至5%。华泰证券则注意到，在租金回报率有可能超越房贷成本的背景下，重点30城的实际利率约为2.06%，核心城市的租金回报率则在2.5%至3%之间，这一趋势也是自1998年以来的第二次。 UED
